چه کسی تصمیم میگیرد یک ساختمان بلند باشد؟
در پودونگ، منطقه مالی جدید شانگهای، برجی به نام «مرکز مالی جهانی شانگهای» ایستاده است: ۱۰۱ طبقه، با مجموع زیربنایی حدود ۳۷۷ هزار متر مربع، روی زمینی به مساحت فقط ۲۷ هزار و ۸۰۰ متر مربع. یعنی سازندهی این برج، از هر متر مربع زمین، حدود ۱۳.۵ متر مربع فضای قابل استفاده بیرون کشیده است.
حالا ۲۴ کیلومتر آنطرفتر، در حومهای به نام هوآشینجو، یک سازنده برای ساخت خانههای تکخانواری، ۱۳۵۰ متر مربع زمین صرف کرده تا فقط ۳۰۰ متر مربع زیربنا تولید کند. نسبت زیربنا به زمین اینجا نه ۱۳.۵، که ۰.۲۲ است.
یعنی برای تولید یک متر مربع فضای قابلسکونت، در حومهی شانگهای حدود ۶۱ برابر بیشتر از مرکز مالیاش زمین مصرف میشود. همین الگو، با نسبتهای مشابه، بین میدتاون منهتن و یکی از حومههای نیویورک هم دیده میشود: ساخت یک متر مربع فضا در حومه، حدود ۶۰ برابر بیشتر از مرکز شهر زمین میبلعد.
سؤالی که این اعداد جلوی ما میگذارند این است: چرا؟ چرا در یک نقطه، برجی ۱۰۱ طبقه بالا میرود و چند کیلومتر آنطرفتر، همان سرمایه صرف خانهای یک یا دوطبقه میشود؟
پاسخ رایج، و چرا ناقص است
پاسخ اول که معمولاً به ذهن میرسد این است: سلیقهی معمار، سیاست شهرداری، یا برنامهی توسعهی شهری. یعنی جایی که برج ساخته میشود، کسی – یک نهاد، یک طراح، یک قانون – تصمیم گرفته که آنجا برج باشد.
این تصویر، با آنچه واقعاً در بازار زمین اتفاق میافتد، همخوانی ندارد. اقتصاددان شهری آلن برتو، در بررسی این پدیده، استدلال میکند که ارتفاع ساختمان اساساً یک تصمیم مالی است، نه یک انتخاب طراحی؛ محاسبهای ساده بر پایهی رابطهی قیمت زمین با هزینهی ساختوساز.
برای فهم این استدلال، باید یک مفهوم ساده را باز کنیم: نسبت زیربنا به زمین (که در ادبیات شهرسازی به آن FAR یا «نسبت تراکم» هم گفته میشود). این نسبت فقط یک عدد ساده است: مجموع متراژ زیربنایی که روی یک زمین ساخته شده، تقسیم بر مساحت خود زمین. اگر زمینی ۱۰۰ متری داشته باشید و رویش ساختمانی با مجموع ۵۰۰ متر زیربنا بسازید (مثلاً پنج طبقهی صد متری)، نسبت زیربنا به زمین شما ۵ است.
چرا زمین گران، ساختمان را بلند میکند
منطق پشت این عدد چیست؟ وقتی قیمت زمین در یک نقطه بالا میرود، سازنده با یک انتخاب روبهرو میشود: یا زمین بیشتری بخرد تا فضای مورد نیازش را تأمین کند، یا با ساختن طبقات بیشتر روی همان زمین، نیاز به زمین اضافه را کم کند. ساختن هر طبقهی اضافه گرانتر تمام میشود (نیاز به سازهی مقاومتر، آسانسور، تأسیسات پیچیدهتر)، اما این هزینهی اضافه، وقتی زمین بسیار گرانتر از ساختوساز باشد، از هزینهی خرید زمین بیشتر توجیهپذیرتر است. به بیان دیگر، طبقات بیشتر، هزینهی زمین را روی سطح بیشتری از زیربنا پخش میکنند و قیمت تمامشدهی هر متر مربع را پایین میآورند.
این دقیقاً چیزی است که در مقایسهی میدتاون منهتن با یک حومهی نیویورک دیده میشود. در آن حومه، قیمت هر متر زمین حدود ۴۵۰ دلار است و هزینهی ساخت یک خانهی چوبی معمولی حدود ۱۶۰۰ دلار در هر متر – یعنی ساختوساز، تقریباً چهار برابر گرانتر از زمین است. در چنین شرایطی، هیچ انگیزهی مالیای برای ساخت طبقات اضافه وجود ندارد؛ نسبت زیربنا به زمین در بیشتر خانههای آنجا حدود ۰.۲۵ میماند.
اما در میدتاون منهتن، قیمت هر متر زمین حدود ۲۵ هزار دلار است، در حالی که ساخت یک ساختمان اداری درجهیک حدود ۵۰۰۰ دلار در هر متر هزینه دارد – یعنی اینبار زمین، پنج برابر گرانتر از ساختوساز است. همین رابطهی معکوس است که نسبت زیربنا به زمین را در آنجا تا حدود ۱۵ بالا میبرد. برج بلند، اینجا نتیجهی تقاضای بازار برای مکان است، نه ذوق طراح.
یک باور رایج غلط: «قانون شهرداری برج ساخته»
اینجاست که استدلال جالبتر میشود. خیلی از برنامهریزان شهری معتقدند برعکسِ این ماجراست: میگویند اگر برجی در جایی بالا رفته، به این دلیل بوده که قانون منطقهبندی سقف تراکم آنجا را بالا برده. این باور از کجا میآید؟
در بسیاری از شهرها، حداکثر نسبت زیربنا به زمین که قانون اجازه میدهد (سقف تراکم مجاز)، پایینتر از سطحی است که تقاضای واقعی بازار میطلبد. در چنین شرایطی، تقریباً همهی ساختمانها تا سقف مجاز ساخته میشوند، چون تقاضا برای فضای بیشتر از آن هست. بعد، وقتی شهرداری سقف مجاز را بالا میبرد، سازندهها بلافاصله از آن سقف جدید استفاده میکنند و ساختمانهای بلندتری بالا میرود. این همزمانی زمانیِ افزایش سقف قانونی و بلندتر شدن ساختمانها، این توهم را ایجاد میکند که خودِ قانون بود که برج ساخت.
اما این استدلال فقط در جایی درست است که تقاضای واقعی از قبل وجود داشته و سقف قانونی جلویش را گرفته بود. در جایی که چنین تقاضایی از اساس وجود ندارد، بالا بردن سقف مجاز هیچ اثری روی ارتفاع ساختمانها نمیگذارد. همان حومهی نیویورک را در نظر بگیرید: نسبت زیربنا به زمینی که واقعاً در اغلب خانههای آنجا ساخته میشود بین ۰.۲ تا ۰.۳ است، در حالی که سقف مجاز قانونی همانجا حدود ۰.۴ است. یعنی سازندهها حتی از سقف موجود هم استفاده نمیکنند، چون تقاضایی برایش نیست. اگر شهرداری فردا سقف مجاز را به عدد ۵ برساند، هیچ برج بلندی در آن حومه ساخته نخواهد شد، چون هیچکس حاضر نیست هزینهی ساخت طبقات اضافه را در جایی بپردازد که زمینش اینقدر ارزان است.
نتیجهای که از این استدلال بیرون میآید
آنچه از کنار هم گذاشتن این مشاهدات بیرون میآید، ادعایی دقیقتر و محدودتر از یک شعار کلی است: نسبت زیربنا به زمین (یعنی چند طبقه روی هر تکه زمین ساخته میشود) اساساً از رابطهی قیمت زمین با هزینهی ساختوساز تعیین میشود، نه از تصمیم یک نهاد طراح. قانون منطقهبندی میتواند این نسبت را محدود کند (وقتی سقفش پایینتر از تقاضای بازار باشد)، اما نمیتواند آن را از هیچ خلق کند؛ اگر تقاضایی برای تراکم بالا وجود نداشته باشد، هیچ افزایش سقف قانونی چیزی نمیسازد.
این تفکیک اهمیت عملی دارد، چون جهت علّیت را برعکس میکند. اگر تصور کنیم قانون است که ارتفاع ساختمان را میسازد، آنگاه راهحلِ کمبود فضای شهری این میشود که سقف تراکم را در همهجا بالا ببریم و منتظر برجها بمانیم. اما اگر بپذیریم که این رابطهی قیمت زمین و هزینهی ساخت است که تعیینکنندهی واقعی است، آنگاه سؤال درستتر این میشود که در کدام نقاط شهر تقاضای واقعی برای تراکم بالا وجود دارد و آیا مقررات موجود، بیدلیل جلوی پاسخگویی به همان تقاضا را گرفتهاند یا نه. این دو سؤال، با وجود شباهت ظاهریشان، دو جواب کاملاً متفاوت پیش پای برنامهریزی شهری میگذارند.
دیدگاهها