چگونه تخمین نیاز مسکونی بر اساس جمعیت قیمت مسکن در بریتانیا را چند برابر کرد؟
هر وقت بحث گرانی مسکن در یک کلانشهر داغ میشود، یکی از اولین توضیحهایی که شنیده میشود این است: «جمعیت این شهر زیاد شده، طبیعی است که مسکن گران شود.» این توضیح آنقدر ساده و بدیهی به نظر میرسد که کمتر کسی به چالش کشیدنش را لازم میبیند. اما وقتی پل چشایر، اقتصاددان جغرافیای شهری دانشگاه LSE، سابقهی هفتاد سالهی جمعیت و قیمت مسکن در لندن را کنار هم میگذارد، تصویری بهدست میآید که این توضیح ساده را زیر سؤال میبرد.
عددهایی که با فرض رایج جور درنمیآیند
بین سالهای ۱۹۵۱ تا ۱۹۸۱، جمعیت منطقهی شهری لندن (GLA) نهتنها رشد نکرد، بلکه ۱۶.۹ درصد کاهش یافت. با اینحال، در همین سی سال، قیمت واقعی مسکن (یعنی با کنار گذاشتن اثر تورم عمومی) ۷۱.۹ درصد رشد کرد. سی سال بعد، از ۱۹۸۱ تا ۲۰۱۱، اینبار جمعیت واقعاً رشد کرد (۲۰ درصد) اما قیمت واقعی مسکن ده برابر بیشتر از آن، یعنی ۲۲۷.۶ درصد، بالا رفت. و اگر کل بازهی ۱۹۵۱ تا ۲۰۱۱ را با هم ببینیم، جمعیت لندن تقریباً هیچ تغییری نکرد (فقط ۰.۱ درصد رشد)، اما قیمت واقعی مسکن نزدیک به ۴۶۳ درصد بالا رفت یعنی طی این شصت سال، قیمت مسکن در لندن هر ده سال یکبار تقریباً دو برابر شده است.
اگر رابطهی سادهای بین «جمعیت بیشتر» و «مسکن گرانتر» وجود داشت، این ارقام باید همجهت حرکت میکردند. اما در یک دورهی سیساله جمعیت کم شده و قیمت زیاد شده، و در کل دورهی شصتساله جمعیت ثابت مانده و قیمت پنج برابر شده. پس اگر جمعیت توضیحدهندهی اصلی این گرانی نیست، چه چیزی هست؟
آنچه واقعاً تقاضا برای مسکن را بالا میبرد
بین سالهای ۱۹۵۰ تا ۲۰۱۰، درآمد واقعی مردم بریتانیا حدود سه برابر شد. مردم ثروتمندتر شده بودند و طبیعتاً میخواستند چیزهای بیشتری بخرند. یکی از چیزهایی که آدمها وقتی پولدارتر میشوند بیشتر میخرند، «فضای زندگی» است. نه فقط متراژ خانه، بلکه فضای حیاط، اتاق خواب اضافی، آشپزخانه بزرگتر، پارکینگ اختصاصی. این خواسته، یک ویژگی اقتصادی دارد: «کشش درآمدی تقاضا» برای فضای مسکونی بالا است. به زبان سادهتر، هر ۱۰ درصد که درآمد شما بیشتر شود، تمایل شما برای خرید فضای مسکونی نه ۱۰، بلکه ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر میشود. یعنی مسکن، یک کالای «لوکس» محسوب میشود.
حالا تصور کنید که سیاستگذار میگوید: «بیایید زمین موردنیاز برای خانهسازی را فقط بر اساس تعداد خانوادههای جدید محاسبه کنیم.» این یعنی او فراموش کرده است که هر خانواده، با پول بیشتری که دارد، میخواهد خانه بزرگتری داشته باشد. نتیجه این میشود که هر سال، زمین کمتری نسبت به نیاز واقعی تخصیص داده میشود. عرضه محدود، در مواجهه با تقاضای روزافزون، قیمت را بالا میبرد. و این روند شصت سال ادامه پیدا کرده است.
آزمایشی که دولت ترجیح داد منتشرش نکند
در سال ۱۹۹۷، وزارتخانهی وقت محیطزیست، حملونقل و مناطق انگلستان (DETR) از تیم چشایر خواست مدلی بسازند که اثر سیاستهای مختلف زمین بر قیمت مسکن را شبیهسازی کند. زمینهی این درخواست، گزارشی دولتی بود که پیشبینی کرده بود تعداد خانوارهای انگلستان طی بیستوپنج سال، ۴.۴ میلیون واحد رشد خواهد کرد -- عددی که نگرانی زیادی دربارهی فشار جمعیتی روی بازار مسکن ایجاد کرده بود.
تیم چشایر مدلی ساختند که بر مبنای رفتار واقعی خریداران مسکن کالیبره شده بود و میتوانست قیمت تعادلی مسکن را زیر فرضهای مختلف شبیهسازی کند. دو سناریو را با هم مقایسه کردند، هر دو با همان سیاست وقت زمین (۶۰ درصد ساختوساز جدید روی زمینهای داخل بافت شهری موجود). در سناریوی اول، رشد خانوار طبق پیشبینی رسمی در نظر گرفته شد، اما درآمد واقعی هم با همان روند تاریخیاش رشد میکرد. در سناریوی دوم، رشد خانوار همان بود، اما درآمد واقعی ثابت نگه داشته شد -- یعنی دقیقاً همان چیزی که روش رسمی برنامهریزی زمین در عمل فرض میگیرد، چون آن روش فقط بر مبنای رشد جمعیت زمین تخصیص میدهد و رشد درآمد را نادیده میگیرد.
نتیجه: در سناریوی دوم همان که فقط رشد جمعیت را حساب کرده بود قیمت واقعی مسکن تا سال ۲۰۱۶ تنها ۴.۴ درصد رشد پیشبینی شد. اما در سناریوی اول که رشد درآمد را هم لحاظ کرده بود همین قیمت ۱۳۱.۹ درصد رشد پیشبینی شد. به بیان دیگر، وقتی زمین محدود باشد ، رشد جمعیت تقریباً هیچ تفاوتی در قیمت ایجاد نمیکند، اما رشد درآمد تأثیری بسیار چشمگیر دارد.
مقامات دولتی وقت به این نتیجه با تردید نگاه کردند و گزارش هرگز بهطور رسمی منتشر نشد -- به گفتهی چشایر، به این دلیل که تا زمانی که گزارش نهایی تأیید شد، دولت سیاست تراکمسازی شهری را از قبل انتخاب کرده بود و نگران این بودند که نتایج مدل دستاویز منتقدان سیاست دولت شود. اما نکتهی جالب اینجاست که وقتی بیست سال بعد، رشد واقعی قیمت مسکن از ۱۹۹۶ تا ۲۰۱۶ را بررسی کنیم، عدد واقعی نزدیک به ۱۲۵ درصد بوده دقیقاً در محدودهی همان چیزی که سناریوی مبتنی بر رشد درآمد پیشبینی کرده بود، نه سناریوی مبتنی بر صرفاً رشد جمعیت.
چرا جمعیت گمراهکننده است؟
بسیاری از ما فکر میکنیم که رشد جمعیت، محرک اصلی افزایش قیمت مسکن است. اما دادههای لندن خلاف این را نشان میدهد. در دوره ۱۹۵۱ تا ۱۹۸۱، جمعیت لندن ۱۶.۹ درصد کاهش یافت، اما قیمت واقعی مسکن ۷۲ درصد بالا رفت. در دوره ۱۹۸۱ تا ۲۰۱۱، جمعیت ۲۰.۵ درصد افزایش یافت و قیمت واقعی مسکن ۲۲۸ درصد رشد کرد. یعنی در هر دو دوره، قیمت مسکن بسیار سریعتر از جمعیت رشد کرده است. در شصت سال کل، جمعیت تقریباً ثابت بود اما قیمتها ۴۶۳ درصد جهش کردند.
پس اگر جمعیت نبود، چه بود؟ درآمد و همچنین تغییر در سلیقه مردم. مردم امروز نه تنها پول بیشتری دارند، بلکه ماشین بیشتری دارند برای مثال مالکیت خودرو در بریتانیا ۱۳ برابر شده و ماشینها به فضای بیشتر نیاز دارند – پارکینگ، حیاط، خیابانهای عریضتر. اینها همه به «زمین» نیاز دارند. اما سیستم برنامهریزی، هیچکدام از اینها را در محاسبات خود وارد نمیکند.
آیا این فقط داستان بریتانیاست؟
سیستم برنامهریزی بسیاری از کشور ها نیز تا حد زیادی مبتنی بر «طرحهای جامع» و «سرانههای جمعیتی» است. در بسیاری از شهرها، برای تعیین نیاز به زمین مسکونی، به سراغ پیشبینی جمعیت میروند و به متغیرهایی مثل رشد درآمد، تغییرات در ترکیب خانوار، یا تقاضای کیفی برای فضای بیشتر توجهی ندارند. در نتیجه با وجود کاهش نرخ رشد جمعیت، قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است و فاصله طبقاتی در دسترسی به فضای زندگی مناسب روزبهروز بیشتر میشود.
پل چشر، اقتصاددان شهری دانشکده اقتصاد لندن، در مقالهای که سال ۲۰۱۸ منتشر کرد، این پدیده را «طراحی هواپیما با نادیده گرفتن قانون جاذبه» توصیف میکند. اگر سیاستگذار فکر میکند که فقط با دانستن تعداد مسافران میتواند هواپیما طراحی کند، سقوط قطعی است. بازار مسکن هم چنین است: اگر تقاضا را فقط به تعداد خانوار تقلیل دهیم، نتیجهاش بحرانی میشود که امروز در بسیاری از شهرهای جهان میبینیم: خانههایی که برای نیمی از جامعه تبدیل به رویای محال شدهاند.
شاید وقت آن رسیده باشد که سیاستگذاران، بهجای شمارش آدمها، به پول و سلیقه آنها هم نگاه کنند. و گرنه محاسبات اشتباه، بهای سنگینی دارد که هر سال بر دوش مستأجران و جوانان بیخانه سنگینتر میشود.
دیدگاهها